월세 세입자가 월세도 밀리고 연락 두절됐어요 – 강제 퇴거 가능한가요?

 

월세 세입자가 밀린 월세도 내지 않고, 연락까지 안 되는 상황…
건물주 입장에서는 정말 답답하고 화가 나죠.

“계약서에 강제 퇴거 가능하다고 적었는데, 그냥 내보내도 되는 걸까?”
“이거 주거침입죄로 내가 역고소당하는 건 아닐까?”

 

오늘은 이런 세입자 연락 두절 + 월세 연체 상황에서 법적으로 어떻게 대응해야 하는지
정확하게 정리해드릴게요.

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목차

1. 계약서에 '강제 퇴거' 조항이 있으면 진짜 강제 퇴거 가능할까?
2. 임의로 도어락 교체 시 문제는 없을까?
3. 주거침입죄가 성립하는 기준
4. 세입자가 연락두절되었을 때, 집주인이 할 수 있는 합법적 절차
5. 실전 대응 요약

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1. 계약서에 '강제 퇴거' 조항이 있으면 진짜 강제 퇴거 가능할까?

많은 임대인들이 계약서에 “월세 2개월 이상 연체 시 강제 퇴거”
또는 “연락 두절 시 도어락 변경 가능” 같은 조항을 넣어둡니다.

 

하지만 이런 조항이 있어도,

📌 민법·형법상 '주거의 평온'은 보호받는 권리이기 때문에
법원 판결 없이 세입자 물건을 치우거나 도어락을 바꾸면 불법입니다.

 

→ 즉, 계약서에 적혀 있다고 해서 곧바로 강제퇴거 가능한 건 절대 아닙니다.

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2. 임의로 도어락 교체 시 문제는 없을까?

세입자가 연락 두절됐다고 해서
“집에 아무도 없으니까 들어가보자” 하고 도어락을 바꾸면…

 

🔴 형사처벌(주거침입죄) 가능성 있습니다.

• 또한 세입자의 물건을 건드리면 손괴죄 또는 절도죄 문제로 번질 수 있어요.

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🧷 참고로 계약서에 도어락 변경과 물건 처분 동의 조항이 있더라도,

• 이는 법적 구속력이 약하거나 무효로 간주될 수 있습니다.

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3. 주거침입죄 성립 기준

형법 제319조에 따르면

“사람이 주거하는 건물이나 점유하는 공간에 정당한 사유 없이 침입하면 주거침입죄로 처벌”

 

즉, 퇴거하지 않은 이상 세입자의 주거 권리는 보호됩니다.

 

세입자가 집에 없더라도, 짐이 남아 있다면 ‘주거의사’가 있다고 판단되어
도어락 교체나 강제 진입은 주거침입죄가 될 수 있어요.

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4. 세입자 연락두절 시 합법적인 퇴거 절차

그렇다면 어떻게 해야 할까요?

✅ 1단계: 내용증명 발송

• 계약해지 통보 및 미납금 지급 요청
• 지급기한 (통상 7일) 명시

✅ 2단계: 임대차 계약 해지 선언

• 계약서 조항에 따른 해지 의사 표시
• 이후에도 변동 없을 경우 법적 조치 준비

✅ 3단계: 명도소송 제기

• 관할 법원에 건물 인도 청구 소송 진행
• 소송 승소 시, 법원 집행관 통해 퇴거 집행 가능

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5. 실전 대응 요약

상황	대응 방법
월세 2개월 이상 연체 + 연락 두절	계약해지 + 내용증명 발송
강제 퇴거하려 함	절대 불가! 법원 명령 필요
세입자 짐 있음	주거침입죄 성립 가능성 있음
법적 퇴거 필요	명도소송 → 강제집행

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마무리하며

계약서에 ‘강제 퇴거’ 조항이 있더라도,
현행법상 세입자의 주거 평온과 점유권은 보호됩니다.

즉, 반드시 법원 명령을 통해서만 퇴거가 가능하고
그렇지 않을 경우 주거침입이나 손괴죄로 역고소당할 수 있습니다.

 

현재 연락두절된 세입자가 있다면
내용증명 – 계약해지 통보 – 명도소송 이 세 가지 절차를 꼭 기억해두세요.

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